Immobilie renovieren: Was die 15-Prozent-Grenze wirklich bedeutet
Ein Fachimpuls von Curt-Rudolf Christof über eine Steuerfalle, die Kapitalanleger kennen sollten.
Bad Aibling, 13.10.2026 – Ich kaufe eine Kapitalanlageimmobilie, investiere in die Renovierung und kann die Kosten steuerlich absetzen.
Klingt zunächst plausibel. Doch so einfach funktioniert es nicht. Denn genau hier liegt ein Denkfehler: Steuerlich absetzen bedeutet nicht automatisch, die Kosten sofort abziehen zu können. Welche steuerliche Behandlung tatsächlich möglich ist, hängt unter anderem von der Art der Renovierung, ihrem Zeitpunkt und den entstehenden Kosten ab. Keine Sorge, wir müssen dafür nicht tief ins Steuerrecht einsteigen. Ein einfacher Blick auf die Praxis genügt zunächst.
Renovierung ist nicht gleich Renovierung
Stellen Sie sich vor, Sie kaufen eine gebrauchte Wohnung. Die Wände könnten einen neuen Anstrich vertragen, die Bodenbeläge sollten erneuert werden und auch das Badezimmer ist inzwischen in die Jahre gekommen. Solche Arbeiten können dazu dienen, Abnutzungen zu beseitigen, vorhandene Einrichtungen zu erneuern oder die Wohnung an heutige Wohnansprüche anzupassen. Soweit dabei die vorhandene Bausubstanz erhalten oder erneuert wird, können die Aufwendungen steuerlich als Erhaltungsaufwand gelten. Bei einer zur Vermietung bestimmten Immobilie können diese Kosten unter den entsprechenden Voraussetzungen als Werbungskosten berücksichtigt werden. Doch es gibt eine Besonderheit, die gerade nach dem Kauf einer Immobilie wichtig wird.
Was hat es mit der 15-Prozent-Grenze auf sich?
In den ersten drei Jahren nach dem Erwerb einer Immobilie gelten besondere steuerliche Regeln. Maßgeblich für den Fristbeginn ist grundsätzlich der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten.
Ein einfaches Beispiel: Sie kaufen eine Immobilie. Von den gesamten Anschaffungskosten entfallen 200.000 Euro auf das Gebäude. Der Grundstücksanteil bleibt bei dieser Berechnung außen vor.
15 Prozent von 200.000 Euro sind 30.000 Euro.
Bei der Prüfung dieser Grenze werden die einzubeziehenden Renovierungskosten ohne Umsatzsteuer berücksichtigt. Investieren Sie innerhalb der ersten drei Jahre beispielsweise 25.000 Euro netto in entsprechende Renovierungsmaßnahmen, kann ein sofortiger Werbungskostenabzug möglich sein. Alternativ können diese Kosten auch gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden (§ 82b EStDV).
Voraussetzung ist unter anderem, dass es sich tatsächlich um Erhaltungsaufwand handelt und nicht aus anderen Gründen Herstellungskosten vorliegen. Herstellungskosten können beispielsweise entstehen, wenn ein Gebäude erweitert, ein Dachgeschoss erstmals ausgebaut oder durch umfassende Maßnahmen wesentlich verbessert wird.
Ein zusätzlicher Praxishinweis: Bereits beim Kauf kann es hilfreich sein, den Kaufpreis im notariellen Vertrag nachvollziehbar und belastbar auf Grundstück und Gebäude aufzuteilen. Denn nur der Gebäudeanteil ist für die 15-Prozent-Grenze maßgeblich.
Und was passiert, wenn die Grenze überschritten wird?
Hier greift eine besondere Regelung des Einkommensteuergesetzes: § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Übersteigen die einzubeziehenden Renovierungskosten innerhalb der ersten drei Jahre 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten – in unserem Beispiel 30.000 Euro netto, und sei es nur um einen Cent –, gelten sie grundsätzlich als sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten.
Und jetzt kommt die eigentliche Überraschung:
Nicht nur der Betrag oberhalb der Grenze, sondern sämtliche einzubeziehenden Renovierungskosten sind davon betroffen.
Das bedeutet: Statt die Kosten unmittelbar als Werbungskosten abzuziehen, werden sie grundsätzlich über viele Jahre gemeinsam mit dem Gebäude abgeschrieben. Die Grenze bezieht sich also nicht auf jede beliebige Ausgabe rund um die Immobilie, sondern auf bestimmte, steuerlich einzubeziehende Instandsetzungs- und Modernisierungskosten.
Und was ist mit einem neuen Badezimmer oder einer neuen Heizung?
Auch die Erneuerung eines vorhandenen Badezimmers oder der Austausch einer alten Heizungsanlage kann grundsätzlich Erhaltungsaufwand sein. Modernere Ausstattung allein macht daraus noch keine Herstellungskosten. Allerdings können auch diese Maßnahmen innerhalb der ersten drei Jahre bei der 15-Prozent-Grenze mitzählen. Es kommt also nicht allein darauf an, was erneuert wird, sondern auch darauf, wann die Arbeiten stattfinden und welche weiteren Maßnahmen durchgeführt werden.
Was bedeutet das für Kapitalanleger?
Ob Renovierungskosten unmittelbar berücksichtigt werden können oder sich erst über viele Jahre steuerlich auswirken, macht einen erheblichen Unterschied. Die 15-Prozent-Grenze ist also keine pauschale Erlaubnis zum sofortigen Steuerabzug. Ihre Überschreitung kann die steuerliche Behandlung der Renovierung grundlegend verändern. Deshalb lohnt es sich, die steuerlichen Folgen geplanter Renovierungsmaßnahmen bereits vor dem Immobilienkauf zu klären.
Steuerlicher Hinweis: Dieser Fachimpuls dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine individuelle steuerliche Beratung dar. Die steuerliche Behandlung hängt vom jeweiligen Einzelfall ab und sollte mit einem Steuerberater geklärt werden.
Über den Autor
Curt-Rudolf Christof ist Unternehmer, Immobilienexperte, Vertriebsethiker und Autor. Er gilt als strategischer Vordenker für standortorientierte Immobilienanlagen im Wohnsegment sowie als Verfechter einer verantwortungsvollen, langfristig orientierten Beratung im Vertrieb. Seine Investmentphilosophie folgt dabei einem klaren Grundsatz: Erfolgreiche Immobilieninvestitionen beginnen nicht mit dem Gebäude, sondern mit dem Verständnis für die eigene Situation und für den Standort.
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Über die Deutsche Sachwert Kontor AG
Die Deutsche Sachwert Kontor AG begleitet seit zwei Jahrzehnten Kapitalanleger und Vertriebspartner bei der Auswahl hochwertiger Wohnimmobilieninvestitionen – mit besonderem Fokus auf sorgfältig ausgewählte Standorte in der Metropolregion Halle–Leipzig sowie deren erweitertem Einzugsgebiet.
Vorstand und CEO des Unternehmens ist der Immobilienexperte, Vertriebsethiker und Fachbuchautor Curt-Rudolf Christof. Seit über 35 Jahren ist er in der Finanz- und Immobilienbranche tätig und hat in verschiedenen Funktionen Investitionen mit einem Gesamtvolumen von über einer Milliarde Euro begleitet. Die Deutsche Sachwert Kontor AG führt er seit mittlerweile 20 Jahren. Unter seiner Leitung entwickelte sich das Unternehmen mit Sitz in Bad Aibling zu einem marktrelevanten und spezialisierten Anbieter von Kapitalanlageimmobilien sowie zu einem etablierten After-Sales-Dienstleister für Investoren im Wirtschaftsraum Sachsen und Sachsen-Anhalt.
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